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Arten von Denkmälern (Immobilien)

Einzeldenkmal

Bei Einzeldenkmälern steht das gesamte Anwesen unter Denkmalschutz.

Ensembleschutz

Der Ensembleschutz betrifft nur Teile eines Gebäudes. Beispielsweise kann die Fassade mehrerer Gebäude unter Ensembleschutz stehen, um ein einheitliches Erscheinungsbild zu gewährleisten.

Sanierung von Denkmalschutzimmobilien

Für die Sanierung dieser Immobilien gelten erhöhte Anforderungen bei der Restaurierung. Wunderschöne, teilweise Jahrhunderte alte Bauelemente (u.a. Türen, Balkone, Stuckdecken, Fenster, Holzdielen) können so in liebevoller Handwerkskunst zu neuem Glanz erweckt werden. Alle Arbeiten sind deshalb mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abzustimmen.

Abschreibung (AfA)

Durch die Vorschriften der Denkmalschutzbehörde, entstehen meist höhere Sanierungskosten, als bei der Renovierung von anderen Wohnungen oder Häusern. Der Gesetzgeber bietet deshalb Erwerbern von denkmalgeschützten Immobilien die Möglichkeit, einen Großteil der Sanierungskosten abzuschreiben.

Grundsätzlich gilt: Abschreibungen sind nur auf den Gebäudewert möglich. Das Grundstück darf als ewig nutzbarer Wert nicht abgeschrieben werden.

Geregelt ist diese Abschreibung (AfA) im §7 EStG:

Die Abschreibung ist für Kapitalanleger, aber auch für Eigennutzer außerordentlich akttraktiv. Dabei wäre auch eine gemischte Nutzung (teils Vermietung, teils Selbstbezug) möglich.

Eigennutzer (90% Abschreibung auf Sanierung)

Der Staat ermöglicht auch Eigennutzern hohe steuerliche Vorteile. So können Eigennutzer über einen Zeitraum von 10 Jahren jeweils 9% der Modernisierungskosten abschreiben. Lediglich die lineare Abschreibung (2 bzw.2,5%) auf die Altsubstanz (Gebäude vor Renovierung) ist für Eigennutzer nicht zulässig.

Kapitalanleger (100% Abschreibung auf Sanierung + lineare Abschreibung)

Sie können 8 Jahre lang bis zu 9 Prozent und weitere 4 Jahre lang bis 7 Prozent der Herstellungskosten für die Baumaßnahme abschreiben. Zusätzlich können 2,5 Prozent pro Jahr auf die Altsubstanz als lineare AfA über 40 Jahre abgeschrieben werden (Baujahr vor 1925). Bei Immobilien, die nach 1925 errichtet wurden, dürfen 2 Prozent über 50 Jahre angesetzt werden.

Welche Kosten dürfen für diese „Denkmalschutzabschreibung“ angesetzt werden?

Es dürfen nur die Kosten abgeschrieben werden, die dem Erhalt der denkmalgeschützten Substanz dienen. Steht beispielsweise nur die Fassade unter Denkmalschutz (Ensembleschutz), dann dürfen auch nur die Kosten zur Erhaltung der Fassade berücksichtigt werden. Auch bei Einzeldenkmälern können die Kosten für die Gestaltung der Garagen oder von Außenanlagen nicht angesetzt werden, außer das Grundstück würde selbst unter Denkmalschutz stehen, wie es z.B. bei historischen Parklandschaften der Fall sein kann. Als Käufer muss darauf geachtet werden, dass der Kaufvertrag vor Beginn der Sanierungsmaßnahme geschlossen wird. Denn nur dann können die Steuervorteile vollständig ausgeschöpft werden.

Wann kann der Käufer die Abschreibung für die Sanierung erstmalig ansetzen?

Die erhöhte Abschreibung kann ein Käufer erstmalig im Jahr der Fertigstellung der sanierten Immobilie (bei Wohnungskauf zählt die Fertigstellung der Sanierung der erworbenen Wohnung, nicht die des Gebäudes) ansetzen.

Wie funktioniert die AfA bei einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft)?

Bei bereits in Wohneigentum aufgeteilten Immobilien dürfen die Sanierungskosten nach dem Verteilerschlüssel (z.B. 1.000tel) von jedem Eigentümer anteilig abgeschrieben werden.

Für wen eignen sich Denkmalschutzimmobilien?

Durch die hohen Abschreibungsmöglichkeiten profitieren besonders Personen mit einem hohen Einkommensteuersatz beim Kauf einer Denkmalschutzimmobilie, da ihr zu versteuerndes Einkommen dadurch stark gesenkt wird.

Ist die AfA bei Verkauf übertragbar?

Nein, das ist sie nicht. Wird die Immobilie nach der Sanierung innerhalb weniger Jahre weiterverkauft, sind die Steuervorteile nicht übertragbar. Die restliche AfA verfällt.

Vorgehensweise bei der Sanierung einer Denkmalschutzimmobilie

Vor der Sanierung muss die Immobilie von der landesrechtlichen Behörde als Einzeldenkmal oder Ensembledenkmal geführt sein. Bevor es mit den Sanierungsarbeiten losgehen kann, hat sich der Eigentümer zwingend mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abzustimmen. Denn nur Sanierungen, die von der Denkmalschutzbehörde genehmigt wurden, dürfen abgeschrieben werden. Am Ende der Sanierungsarbeiten reicht der Eigentümer alle Rechnungen, die die Sanierung betreffen, bei der Denkmalschutzbehörde ein. Diese prüft die begünstigten Sanierungsmaßnahmen und stellt darüber eine Gesamtbescheinigung aus. Bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) wird der Betrag anhand, der in der Teilungserklärung festgelegten, Miteigentumsanteile (Verteilerschlüssel) aufgesplittet. Jeder Eigentümer kann anschließend diese Bescheinigung beim Finanzamt einreichen.

Hinweis:

Vorstehende Informationen sind als Tipps und Handlungsempfehlungen zu verstehen. Sie können eine steuerliche Beratung durch einen Steuerberater im Einzelfall nicht ersetzen.

Als geprüfte Sachverständige für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke (TÜV-Akademie Rheinland GmbH, zertifiziert von TAR-ZERT Köln), können wir Ihnen schon heute eine stets kompetente und zuverlässige Abwicklung zusichern.

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